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          金地集團欲發行60億公司債 債務融資將升至522億
          發布時間:2015-10-20 19:07:20

          被踢出房地產行業第一梯隊的“沒落貴族”金地集團,在二次沖擊600億元銷售目標的催動下,今年拿地、開工均較為積極,對資金的需求也更為強烈。??

          1018日晚間,金地集團公告稱,公司債券首期發行結束,實際發行規模為30億元,票面利率為4.18%。同時,金地集團表示,公司計劃發行不超過60億元的公司債已經獲批。??

          《證券日報》記者根據公司公告和銀河證券公布的一份研究報告提供的信息計算,若60億元公司債發行完畢,金地集團債務融資規模將增至約522億 元,債務融資加權成本約為6%。若以2015630日資產負債情況為基數,計入此次發行債務后,金地集團資產負債率為67.52%。??

          更重要的是,與后來者龍湖地產相比,兩者2014年銷售額均為490億元,但龍湖的銷售回款比率高達90%的水平,金地集團的銷售回款率卻嚴重偏低,不得不被迫需要融資性現金流入。??

          債務融資升至522億元??

          對于大規模發債原因,金地集團公告顯示,本次募集資金扣除發行費用后,將使用 58.305 億元償還近期到期的銀行貸款,剩余募集資金將用于補充公司流動資金,滿足公司未來經營發展對流動資金的需求,有助 于公司業務的開展與擴張、市場的開拓及抗風險能力的增強。??

          事實上,這意味著金地集團此次發行新債基本用于償還舊債務,在補充公司現金流方面助益并不大。??

          《證券日報》翻閱金地集團公告獲悉,今年上半年,公司主要完成了兩筆融資。428日,公司發行第一期中期30億元,利率為4.9%;85 日,公司發行第二期中票25億元,發行期限為5年,利率為4.6%。??

          據銀河證券9月初公布的一份報告指出,截至2015630日,金地集團債務融資總額為437 億元,債務融資加權平均成本僅為5.9%。這意味著若此次60億元公司債發行完畢,金地集團債務融資總額將升至522億元。而上半年,其在手現金為179 億元,略低于短期負債和一年內到期的非流動負債之和 190.8 億元,簽約銷售額則僅為212億元。??

          “金地集團債務規??煽?,凈負債率也較為合理?!庇袠I內人士向《證券日報》記者表示,但上半年預收賬款為256億元,同比下降30%,導致公司 將依靠融資性現金流入,這或許是其發行新債償還舊債的主要原因。不過,因目前公司債票面利率普遍較低,也能在一定程度上降低公司的資金成本。??

          根據統計,部分近期發債的企業利率大致在3.5%-8.5%之間,在A股上市房企中,今年已經發行的公司債平均票面利率為 5.65%。其中8月份發債的金融街6年期40億元債券票面利率為3.84%,10年期10億元債券票面利率為4.2%。而利率相對較高的陽光城6月發行 的一筆13億元債券,票面利率為8%。??

          而在2014年發行的A股房企公司債平均票面利率則高達7.56%,其中利率最高的是福星股份去年8月發行的一筆16億元公司債,利率高達9.2%。??

          由此可見,用借新債還舊債的方式置換高息債則是房企發債高潮的背后動力。??

          有數據顯示,年內已經有超過60家上市房企拋出公司債發行計劃,預期融資高達2500億元以上,目前實際累計融資已超過1500億元,而在 2014年全年只有15家房企融資成功,金額只有235億元。據Wind統計數據顯示,僅在第三季度,就有37家房企相繼發布公司債發行預案,募資規模達 1641億元,較第二季度的394億元增長了316.3%。??

          專家表示,發債潮還在繼續,利率也隨著降息不斷降低。根據現在的發債速度,到年底還會有更多的上市房企加入發債大軍,預計總額將超過3000億元。??

          在這種融資環境下,金地集團積極發行公司債并不讓業內意外,但對金地集團來說,現在最緊要的問題是加快銷售步伐,降低庫存壓力,補充現金流,才能在規模擴張上發力。??

          600億元目標或再度夢碎??

          值得注意的是,即使財務較為穩健,但對于昔日”萬保金招“第一梯隊的一員來說,無論是在銷售規模還是利潤指標方面,金地集團都被甩在了后面。萬科和保利早已跨入千億元房企的行列,而金地集團的營業收入即使在最高峰也未超過500億元。??

          2015年上半年,盡管凈利潤同比大增230%,但金地集團仍難回第一梯隊。保利地產和萬科地產上半年凈利潤接近50億元,招商地產逾20億元,而金地集團只有個位數,為5.2億元。??

          對此,有業內人士曾直言,金地集團在 2009 年之后在拿地方面問題較多,拿地節奏控制不當,成本較高。而在產品線上,在上海推出成本高、定價高但不被市場買賬的豪宅,對其業績擴張和現金流造成壓力。??

          更重要的是,在2014年沖擊600億元銷售目標失敗后,不足10%的同比增長率讓金地集團的去庫存壓力加大,盡管今年樓市有所回暖,但要想實現20%同比增長率,完成600億元銷售額仍較為艱難,其上半年去化率僅為25%,據高華證券測算,若想完成600億元銷售額,金地下半年去化率至少需要提升23%。??

          不過,在600億元目標的催動下,為了給銷售與結算提供助力,金地集團今年拿地積極,也上調了開工、竣工的面積。??

          據中銀國際的一份報告分析,今年上半年,金地集團拿地248 萬平方米,權益面積109 萬平方米,權益下降至44%,分別同比增長91%17%;對應拿地140億元,權益58億元,分別同比增長119%15%,拿地大幅增長,但權益下 降,可見公司目前拿地積極但又謹慎。而7月份至今,金地集團再度花費近50億元在一、二線城市拿地。??

          此外,上半年,公司將計劃新開工面積和計劃竣工面積由年初459 萬平方米和439 萬平方米分別上調至550萬平方米和472萬平方米,分別同比增長20%8%,助力全年的銷售和結算;目前新開工完成228 萬平方米,完成計劃的41%。??

          據金地集團公告顯示, 2015年前9個月,公司實現簽約面積287.4萬平方米,累計簽約金額390.2億元。??

          但多家機構給出的預測是,2015年,金地集團將實現550億元銷售金額。由此可見,其跨入600億元陣營的目標有可能將再度夢碎。?
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