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          地產新政下房地產行業發展趨勢與機會展望
          發布時間:2015-9-17 9:28:21

          過去的2014年,中國宏觀經濟運行整體呈現出底部徘徊、穩定復蘇狀態。底部徘徊意味著經濟增長不會失速,不會持續下行;穩定復蘇意味著經濟增長雖不會出現大的反彈,但仍然保持較高的增長水平。經濟下行的因素雖仍存在,但經濟逐步探底的態勢是比較明顯的。2015年,穩增長仍是中國經濟的首要任務。中央經濟工作會議以保增長作為今年經濟的首要目標,政策上將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,并強調財政政策要有力度,貨幣政策要松緊適度。近期,物價低迷、PMI的下行預示著2015年經濟開局壓力較大,這將迫使決策層加快采取行動,確保經濟增長能夠實現軟著陸。

            一、政策頻出,效果初現

            2015年一季度,樓市整體延續去年的低迷態勢,房地產開發投資增速較為平穩,新開工面積增速有所下行,土地成交指標也呈下滑趨勢。受此影響,國家和地方層面近期均密集出臺相應的救市政策。其中,今年330號五部委出臺政策組合拳,二套房商貸&公積金貸款、首套公積金貸款首付比例降低,鼓勵組合貸。同時,貨幣政策也有所調整,一季度分別有一次利率和存款準備金率的調整,4月份存款準備金率也下調1個百分點。

            二套房政策的調整往往會對行業產生深刻影響,例如2007 10 月份二套房政策出臺后,行業開始一輪調整,而在2008年底伴隨二套房政策的松綁,行業也開始走出反轉行情。同時,首次降準、降息之后的6個月左右,房價將止跌回升、開始上行。數據顯示,20154月監測的主要城市累計成交面積環比上月上漲11.37%,近7成城市環比上漲,同比去年4月亦上漲21.81%。4月份起受各種政策利好影響,樓市成交繼續回升。由此,新政對恢復市場信心、減緩庫存壓力的作用已經見效。

            銷售方面,下降趨勢有所好轉,成交量平穩回升。據數據顯示,1-4月份,4個一線城市商品房銷售面積下降2.6%,降幅比一季度收窄9.4個百分點;銷售額由一季度下降10.1%轉為增長5.3%。從數據來看,房地產銷售市場正在逐漸褪去年初的低迷狀態。年初仍處于謹慎觀望的購買群體,入市情緒正逐漸恢復。

            開發投資方面,各項指標逐步企穩,但增速仍繼續回落。1-4月份,全國房地產開發投資23669億元,同比名義增長6.0%,增速比1-3月份回落2.5個百分點。其中,住宅投資15870億元,增長3.7%,增速回落2.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.1%。開發投資的疲軟,說明政策傳導需要時間。受整體經濟低迷影響,房地產投資也進入新常態,以往高速增長也不會再現。盡管央行也幾次降息降準,但真正進入房地產開發環節的資金并不多,企業融資成本高的局面沒有改變。我們認為銷售的回暖進度將決定企業下一步的運作。隨著全國房產銷售數據的溫和復蘇,地產投資將會逐步企穩,但是整體而言,短期內較難有投資數據大幅回升的現象出現。

           

             企業資金到位方面,到位率降幅有所回升,整體房企資金壓力減少。1-4 月份,房地產開發企業到位資金36279 億元,同比下降2.5% ,降幅比1-3 月份收窄0.4 個百分點。房企資金供給的提升也間接使得投資降幅收窄。從數據來看,房地產企業資金到位率情況有所緩解,新政在一季度末才出臺,政策效應尚未體現在當季的數據上。我們認為政策的不斷放松對市場心態及預期影響將會愈發顯著,這勢必成為激發市場交易活躍的動力。預計在各地政策的頻繁刺激之下,前期謹慎投資的房企也有望加速入市。

           

            土地市場方面,3月降幅收窄,市場回升跡象顯現。一季度,全國300城市共推出土地面積22482萬平米,同比減少34%。3月份,推出土地面積7281萬平米,環比增加16%,同比減少17%。共成交土地面積17110萬平米,同比減少41%。3月份,全國300個城市共成交土地面積6097萬平米,環比增加50%,同比增加0.4%??傮w來看,受春節假期及兩會等因素影響,外加房地產市場累加高庫存問題依然存在,造成土地市場持續低溫,也使得各項指標均不及去年同期。季末隨著政府托市政策頻出,各類型土地推出量降幅有所收窄。

           

            房企業績方面,多數房企出現下滑,開始謀求多元化轉型。一季度,品牌房企業績同比下滑,企業間分化較為明顯。經歷高增長之后,各房企在面對高庫存、去化難的行情下,推盤節奏和營銷動力均有所放緩,這也導致業績出現大幅度下滑。其中,碧桂園、富力、保利地產等房企業績下滑明顯,反觀萬達、華潤、融創、首創等房企則逆市實現一定增長。在土地投資方面,多數成交地塊仍聚集于一線及熱點二線城市。中小型房地產開發商將逐步退出房地產行業,房地產將成為為數不多的百強開發商和區域龍頭企業的角力場,這也給資金實力雄厚的大型房企帶來并購機遇。一些品牌房企通過低價收購中小型房企的優質項目以此來減少自身在二級土地市場的投入。

           

            二、市場分化,創新求進

            2015年一季度房地產行業各項新政將對市場心態及預期影響顯著。中原地產數據顯示,4月份以來房地產市場整體表現好于3月,全國40個典型城市的成交量較3月同期上升5%。北、上、廣、深等一線城市的累計成交量更是分別同比上漲86%、20%、64%、50%。從成交數據來看,各級城市之間及同級城市內部均表現分化。雖然一二線城市相對較好,但三四線城市表現仍然較弱??梢?,新政對基本面較好的城市帶來了積極作用,而對供過于求的城市提振作用有限。整體而言,由于諸多城市庫存依然高企,加之土地消化周期過長,需求過度透支,房價調整尚未到位,中國樓市供需關系正在走向新平衡。

           

            房企開始布局海外房地產市場,品牌房企海外投資規模日趨擴大。據統計,2012年,中國海外總投資額約700億元;2013年,突破1000億元;而2014年上半年,萬科、綠地、碧桂園等品牌房企“出?!蓖顿Y的趨勢更加火爆,僅2014年1-4月中國海外投資額已達600億元。萬科表示,在控制海外投資風險的前提下,公司會繼續關注可能存在的合作機會。綠地集團今年計劃確保海外銷售收入達到200億元,明年力爭海外銷售收入達到400億元。2014年,碧桂園再次亮劍,落子澳洲,成功拿下位于悉尼的優質地塊,海外投資規模進一步擴大。

            大型房企向產品多元化發展,以突破業績冰點,增加盈利。在地產景氣度低迷的情況下,部分房企在旅游地產、養老地產和文化地產等領域看到了全新的商機。據數據顯示,過去30年中國旅游地產投資總額僅8000億元,近兩年每年的投資總額都超過了1萬億元,旅游地產高速發展趨勢不可小覷。在萬科、保利、綠城等都已有一些養老地產項目的房企中,保利更為重視養老地產的發展,表示計劃在未來5年對養老地產項目投入60億-80億元。而綠地開始大手筆投資建設文化地產。

            “互聯網+房地產”新概念的介入,房地產企業也正在產生互聯網巨頭。在過去調控的10年里,很多規模較大的房地產公司倒下的原因,一方面是由于其產業單一,另外一方面則是由于缺乏與新興行業的溝通銜接,從而不能通過資源整合獲得持久發展動力。對于房地產行業來說,過去比較粗放,而未來則需更加精細化運行。從長遠來看,“互聯網+房地產”必將走的更遠,無論是電商、眾籌,還是社區APP、O2O,注重客戶體驗的互聯網將帶領房地產行業進入新的發展階段。與此同時,房企也將充分運用互聯網的發展優勢及特點,提高自身服務水平、管理效率及市場競爭力。

            三、順勢而為,并購風起

            房企競爭激勵,行業趨于集中化,并購重組不可避免。2015年是一個市場機制發揮其資源充分優化配置和優勝劣汰作用之年。部分中小房企面臨難以為繼、資不抵債的風險,大規模并購重組的可能性在逐步增加。

            近年來,我國房地產市場和證券市場均已實現快速發展,房企在境外發行房地產投資信托基金(REITs)已有先例。近日,萬科與鵬華基金推出中國內地首只公募發行的房地產資產證券化產品。商業地產企業通過出售或出租給REITs以實現退市套現、回籠資金,對企業的吸引力將會大幅提升。由此我們認為,一、二線城市的相關物業在未來將迎來發展先機,最有望借由REITs實現與資本市場的對接。

            與此同時,資本市場的走牛,也使得并購基金方興未艾。經過長達7年的調整,2014年起股市開始迎來普漲行情,國內股市已經迎來良好發展機遇。以2009年為例,當年有176家公司提出重大資產重組預案或草案,按照提出的預案金額計算,通過并購重組注入上市公司的資產總計1248億元,增加上市公司總市值13250億元,并購退出擁有良好的收益。目前,比較成熟的是“PE+上市公司”并購基金模式,即:私募股權投資基金(PE)充當GP(普通合伙人)與上市公司或上市公司大股東或其關聯公司一同作為并購基金的發起人,成立有限合伙制并購基金;并購基金作為上市公司產業整合的主體,圍繞上市公司既定的戰略發展方向開展投資、并購、整合等業務,提高和鞏固上市公司行業地位。對于并購基金投資的項目,由上市公司并購作為退出的主要渠道,提高投資的安全性。該模式可實現PE和上市公司共贏。

            專業的資產管理能力和卓越的創新精神,是長富匯銀投資與管理規模增長的兩大驅動力。長富匯銀基金自成立以來就著手開展商業并購方面的工作,并與百強房企、地方政府等在內的各方進行過接洽,積極尋找有發展潛力的基礎資產。2015年,我們仍將通過投資理念和交易方式的創新,最快、最好地滿足融資企業和投資者的需求,不斷提升企業的主動管理能力,實現“專業化、品牌化”擴張。

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