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           > 地產金融
          開發商償債能力下降 銀行逆市增投房地產貸款
          發布時間:2012-8-28 15:30:49
          8月23日,保利地產新鮮出爐的中報顯示,其上半年新增貸款211億元,凈增貸款多達80億元。 

          這并非個案。根據WIND的統計,在已經公布中報的64家地產公司中,有42家長期貸款余額增加,合計共增加493億元。但整體來看,地產公司的償債能力有所下降,樣本數據顯示93%的公司稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA)與付息債務比率有所下降。此外,半數樣本公司的有形資產與凈債務比率也在下降。 

          但銀行無所畏懼。在已經公布年報的7家上市銀行中,興業銀行、重慶農村商業銀行、平安銀行、華夏銀行、民生銀行的房地產貸款余額都有不同程度的增加。截至今年6月末,上述7家銀行的房地產貸款余額合共5585億元。值得注意的是,華夏銀行的房地產不良貸款率高達1.22%。 


          償債能力指標惡化 

          盡管深處調控背景,但上市地產公司的貸款余額依然增長強勁。 

          有統計的64家地產公司中,有42家的長期貸款余額有所增加,占統計樣本的66%。但兩極分化嚴重,大公司的增幅遠遠超過小公司,A股地產龍頭萬科的表現最為搶眼。 

          萬科的長期借款余額為367億元,年初此數據為210億元,增幅為75%。金融街、金地集團、保利地產分別增加50億、34億、31億,云南城投也增加了20億。 

          短期貸款同樣如此。57%的統計樣本公司的短期貸款余額增加。萬科以31億元的絕對額排在第一,此后依次是金融街、首開股份、中華企業,增加額分別是31億、16億、11億。 

          事實上,開發商的償債能力卻有所下降。根據WIND的統計,93%樣本企業的EBITDA與帶息債務比率是下降的。EBITDA與帶息債務比率越大表明償債能力越強。 

          以深物業為例,其EBITDA與帶息債務比率從去年末的46.67%下降為20.68%,萬科從38%下降為13%,中關村從46%下降到28%。 

          另一考量公司長期償債能力的有形資產與凈債務比率,同樣不容樂觀。半數公司的該指標有所下降。萬科從3.04下降為2.76,臥龍地產從18.7下降為2.3。 


          銀行不懼 

          在已經公布年報的7家銀行中,有5家銀行對房地產貸款熱情不減。 

          盡管將審批權限上收總行,但興業銀行的房地產貸款余額依然從去年末的915億元增加到1010億元,增幅為10.38%。占貸款總額的比重從9.3%上升到9.55%。不良貸款率有所下降,從0.12%下降到0.09%。以興業銀行某分行為例,其一天之內就向兩家房地產企業放款,其中一筆貸款余額為2.2億元。 

          重慶農村商業銀行的房地產貸款從去年末的136億元增加到168億元,增幅為24%,占貸款總額的比重由9.4%提升到10.25%。不良貸款金額略微減少0.02億元。在重慶農商行的前10大客戶中,第一、第四大客戶都為地產企業,貸款余額分別為23.82億、19.16億元。 

          平安銀行同樣如此,其貸款余額從去年末366億元增加到395億元,增幅為8%。不良率從0.54%猛降到0.06%。 

          而華夏銀行的房地產貸款則從去年末的626億元增加到666億元,增幅6.39%,但在貸款總盤子的比重則從10.24%下降為9.93%。民生銀行也從去年末的1297億增加到1473億元,增幅13.57%。 

          上述風險部人士認為,今年保障房貸款增加也比較多,應關注客戶結構,看看一般開發貸的比例。 

          不過,也有銀行的房地產貸款有所壓縮。其中,招商銀行的房地產貸款余額減少58億至799億元,浦發銀行則從1151億減少到1074億元。
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