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           > 市場走勢
          廣州樓市:“賣一買一” “改善”客很尷尬
          發布時間:2012-8-28 15:23:26
          廣州樓市“限購”細則出臺滿18個月,隨著一手房銷售情況不斷升溫,廣州的二手樓市亦趨于回暖,近3個月以來的成交價和成交量均有所回升。眼看市場走出陰霾,部分業主開始調整放盤價格,雖未形成新一輪的反價風,但有業內人士指出,這種市場行情對于一些“賣一買一”的改善型客戶會產生一定的影響?!皣灏?,自家的房子剛放盤脫手變現,之前相中的二手房業主卻又反價,換房置業真的好艱難!”目前,有著迫切改善居住需求的“賣一買一”客戶,很容易就陷入這種進退兩難的尷尬局面。

            7月改善型買家“賣一買一”多

            業主議價空間再縮窄

            中原地產成交數據顯示,今年5、6、7月三個月,廣州二手房成交宗數和成交面積較去年同期均有一定幅度的上漲。其中,3個月成交宗數總和同比去年同期增長24.8%,成交面積總和同比增長17.7%。二手房成交均價也有小幅度增長,5、6、7月三個月成交均價同比去年同期約上漲2.1%。而今年5、6、7月三個月環比今年2、3、4月三個月的成交宗數、面積和均價也有一定的增長。5、6、7月三個月成交總數環比2、3、4月三個月上漲34.5%,成交面積環比上漲62.6%,成交均價環比增長3.7%。

            以5~7月廣州市二手改善型物業成交量和成交面積為指標綜合來看,工業大道南、天河北、東圃、珠江新城、番禺華南新城等板塊物業的成交最為活躍。改善型客戶再購房時比較看重樓盤的地段、戶型、小區內及周邊配套、小區是否帶學位等幾個因素。

            合富置業首席市場分析師龍斌表示,連續降息,樓市環境有所轉暖,改善型需求的活躍度有所增加,但限制條件較多,交易節奏相對緩慢。業主心態有所轉強,議價空間縮小。部分中心區優質物業的成交價格較上月有所上升,外圍區域價格大致持平,帶動總體二手樓價小幅走高。此外,據合富置業統計顯示,7月成交的改善型買家以“賣一買一”居多,對價格符合預期的物業大多“該入就入”,有部分已經出售原先物業的買家,換房需求較迫切,出手則較果斷。

            相對來說,部分計劃擁有兩套物業的改善買家則較謹慎,會有一定幅度還價,交易節奏也較緩慢。主要受以下三方面因素的影響:一是這部分改善買家的需求不迫切;二是這部分買家大多青睞面積較大、總價較高、地段較好的優質單位,由于這部分物業前期有一定幅度讓價,在目前的市況下,“反價”的機會相對較高。部分買家舉棋不定,期望價格有所回調,買賣雙方暫時陷入拉鋸“磨價”階段;三是部分買家仍擔心未來的政策走向,入市略顯猶豫。調查發現,除個別急需資金或多套物業的業主外,大部分業主的心態較強硬,幾乎沒有太大的議價空間,反價現象也有所抬頭。

            外地客提“賣一買一”頭疼

            市道轉好卻落漲價怪圈

            滿堂紅戰略管理部經理肖文曉表示,從現階段成交情況來看,有“賣一買一”置業需求的改善型客戶以外地買家居多。在限購令尚未放松之時,名下只有一套房產的外地買家若想改善置業,只能通過“賣一買一”方式去完成。

            可眼瞅著二手樓市破冰回暖,這部分“賣一買一”的改善型買家卻不幸落入一個怪圈。從業內人士口中了解到,這部分買家通常是先賣出名下的小戶型單位,然后再購入一套三房或以上物業。以目前的行情來看,市內大部分區域的小戶型單位的成交情況還是比較活躍,業主只要遵循市場價格,基本不愁賣不出。但由于近期成交趨暖,持有大戶型物業的業主卻有漲價或惜售的情況出現,而需要顧慮換房置業時間差的“賣一買一”買家則顯得更加為難。

            肖文曉分析,在廣州,名下有大戶型物業放盤的業主,“大多是不差錢的主兒,名下房產也不止兩套”。與放售小戶型的業主不同的是,除非有資金周轉需要急售套現,他們多半不愿意降價或按市場價成交,而且面對樓價上升期惜售心態更為嚴重,這也令“賣一買一”的改善型買家非常頭痛。

            為了湊足換購大房的置業資金,“賣一買一”的改善客只好再調高名下小戶型物業的放盤價,無形中便加大了緊盯小戶型單位的首次置業者的購房壓力。迫于自住需求,部分首次置業者仍會“追漲”買下房屋,而此舉又將為剛需型物業的成交均價帶來上行壓力。長此以往,量價齊升的市況又會反作用于大戶型業主的放盤心態,他們的“連小戶型都在漲價,我們怎能不漲”惜售心態,將再次令“賣一買一”型客戶陷入困窘。

            改善型物業成交熱門板塊市況

            工業大道南:“賣一買一”客戶約三成 金碧三期兩房入門價140萬元

            據合富置業金三南分行主管黃超群介紹,工業大道南板塊的“賣一買一”客戶占比大約三成左右,該板塊聚集了一批因以小房換大房的改善型買家。

            至于放盤價,靠近地鐵口的物業,如鳴翠花園均價約1.8萬~1.9萬元/m2,大型的成熟樓盤金碧花園三期單位均價約1.9萬~2萬元/m2。目前,金碧三期60~70平方米的兩房單位,入場價約140萬元左右,而121平方米的三房單位,入場價約220萬~225萬元。

            鐘村板塊:祈福新村“新區”三房入門價110萬元

            祈福新村二手樓市場在一手樓帶動下,呈現升溫的態勢。據合富置業祈福三分行主管周俊輝介紹,相中祈福新村的改善型客戶多是年輕一族?,F在祈福新村的新區三房物業門檻價要110萬~120萬元,四房總價約150萬元,還有一些復式單位,總價在200萬元左右。而祈福新村半山物業個別單位可望大夫山森林公園,總價會再高一些。

            由于在番禺買樓客戶很多是新廣州人,受限購影響,必須把手持的物業“清零”才能再置業。周俊輝建議“賣一買一”型客戶可先放售原有物業,再與新業主協商租用一段時間,等落實新房后再搬走。

            天河北板塊:三房電梯樓1.7萬~2.8萬元/㎡ “賣一買一”客戶占比一成

            合富置業華標廣場分行主管肖錦表示,天河北板塊“賣一買一”的客戶約占總成交量一成,改善型客戶以小房換大房居多。該板塊改善型物業入場價,小區樓梯樓三房均價為2萬元/m2左右;電梯樓三房如協和新世界一期均價要2.4萬元/m2,協和新世界二期均價約2.8萬元/m2。如果資金不算充裕,可考慮龍口西路尾段的電梯樓,均價1.7萬~1.8萬元/m2。

            華南板塊:大戶型放盤3個月可成交 部分業主小幅度降價

            “大戶型物業放盤通常能在3個月以內順利成交?!睋性禺a星河灣分行營業經理李火生介紹,華南板塊目前“賣一買一”的改善型客戶約30%,目前該板塊改善型三房物業起步價要180萬~190萬元。雖然該板塊目前盤源沒有中心城區那么緊張,但業主議價空間不大。小戶型業主讓步很少,大戶型由于總價較高,部分業主為促成交易,常有小幅度的降價。

            東圃板塊:“賣一買一”買家占三成 反價現象閃現

            據中原地產駿景路二分行高級營業經理莫小萍透露,目前東圃板塊“賣一買一”改善型客戶約30%左右。對于改善型物業的門檻價,如駿景花園目前最小面積的三房單元總價也要180萬元左右。

            由于業主放盤量較少、信心足,令議價空間縮小,部分業主甚至出現反價和惜售的現象,一般賣家放盤兩月以內就能實現交易。中小戶型業主妥協可能性和議價空間極小,而三房及三房以上較大戶型業主則可能愿意小幅度的讓步。
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